2025年07月号 Vol.151

土地活用

会長のひとりごと【土地活用】 vol.151

『人を育てる』のは簡単です

家賃収入9億円のオーナーだから語れる不動産投資の失敗と成功実録集

スマイシアHD 株式会社代表取締役会長
アサヒグローバルホーム（株）取締役会長
ゴールドトラスト株式会社取締役会長
ゴールドエイジ株式会社取締役会長
文／久保川議道

　私も73歳になって毎朝植物に水をまくようになりました。以前だと考えられませんが毎朝28個の植木鉢に水を与えて、枯れないでくださいねとお願いしています。この1年間でやっと1本の植物も枯らさないことに成功しています。私が植物を育てるなんてもう前代未聞で全く興味はなかったのですが、やってみるとなかなか楽しいものです。朝の忙しい時間の中で続けることに喜びを感じています。
　さて来年の『50周年記念行事』を今計画していますが、グループ会社のこれからの50年間で1番必要なこと、1番大切なことは『人材育成』なのです。私はやっと50年かけて人の大切さを分かったというか、『企業は人なり』に目覚めました。今までの私はもうなりふりかまわず仕事に徹して走り続けましたから、一人一人の社員さんを見ていませんでした。せいぜい私に分かることは、名前と顔の分かる人は100人くらいだったでしょうか。今1，900人いるのですから、それでは社員さんを大切にしているとは間違っても言えません。
　しかし私は人の名前を憶えられない特殊な能力がありますから、まぁ1，900人の社員さんの名前を憶えるのは無理なのです。しかし一人一人の社員さんを全員成長させて人材育成を成功させないと、会社の未来も将来性もありません。どうやって一人一人の社員さんを一人前の人材として育てていくのかが大きな課題となっています。
　前月号のわくわく夢ニュースで、激しい求人と採用と退職の現状と人材育成の難しさについて書かせていただきました。3社合計で2年間の採用人数は1，025人。これはもの凄い良い数字なのですが、退職転職が725人もいますから、2年間の純増社員は300人で合計の社員数は1，869人（2025年12月）なのです。これが今の日本の人手不足の現状であって、その中でも私達は成績の良い会社なのです。
　採用にも力を入れて、育成にも力を入れて、1人でも多くの良い社員さんが会社を辞めないで会社に残ってもらえるためにどうすればいいのか。答えは社員さんにとって『良い会社』になるしかありません。お客様第一も大切ですが、これからは社員第一の会社にならないと会社は生き残れないのです。
　来年からの採用活動は全く新しいやり方で行いますので、多数の人数が採用できることでしょう。しかし採用しても辞める人が多いと意味がありません。それが人材育成と定着の難しさでしょうか。しかし私は人材育成は簡単だと考えています。
　動物も植物も人間も同じ生物ですから、植物がどう育つのかを見ていて分かりました。①植物は自らの力で育ちます。②しかしそこに栄養を与えないと枯れてしまいます。③あと太陽の光や土壌などの育つ環境を作ってあげないと枯れてしまいます。④あと大切な事は植物は愛情を与えないと成長してくれません。⑤そして試練に耐えることです。天然自然の日照りや暴風雨に耐えて成長するので強い植物になります。
　この5つは人間でも全く同じだと思います。しかし1つだけ植物と人間と違うのは、人間は『助け合う』ということと、お互いの欠点を補い合って良い所を伸ばして『チームで成長』することです。この⑥番目の『助け合ってチームで育つ』ことが会社という組織で人が成長して会社が発展する法則なのだと気付きました。①〜⑥を実行して人を育てます。

土地活用コラム

土地活用を成功させるためには

　土地活用を成功させるためには、適切な相談先や専門家を選ぶことが非常に重要です。土地活用は単なる収益確保だけでなく、相続税対策や資産形成、将来のライフプランにも大きく影響します。そのため、自分に合ったパートナー選びが不可欠となります。
　まず、土地活用の主な相談先としては、不動産会社、建築会社やハウスメーカー、金融機関、ファイナンシャルプランナーなど多様な選択肢があります。
　不動産会社は、賃貸住宅や駐車場、駐輪場、トランクルームなど幅広い活用方法を提案できるのが強みです。また、借地や売却といった選択肢も含めて、土地活用の方向性をまず見極めたい方におすすめです。
　建築会社やハウスメーカーは、アパートやマンション、賃貸併用住宅などの建設に強みがあります。ハウスメーカーは規格化されたプランで工期が短くできる場合が多いです。工務店は地域密着型で、狭小地や変形地の活用にも柔軟に対応でき、細かい要望にも応じてくれます。
　駐車場やトランクルーム、太陽光発電、介護施設など住宅以外の活用を考えている場合は、専門業者への相談が有効です。専門業者はその分野に特化したノウハウやアイデアを持っており、より適切なアドバイスが期待できます。
　税理士は相続税や固定資産税、所得税など税金の専門家であり、土地活用による税務上のメリットやデメリットを明確に教えてくれます。
　専門家選びのポイントとしては、「実績が豊富で提案の幅が広いこと」「地域の特性に精通していること」「企業規模やアフターフォロー体制」「口コミや評判」などが挙げられます。特に実績が豊富な会社は、過去の事例に基づいた具体的な提案が可能で、地域の賃貸需要や規制、将来性を把握しているため、リスクを抑えた活用方法を提示してくれます。
　また、自分の希望や目的を明確に伝えることが重要です。たとえば、節税、収益確保、相続対策、老後の年金対策など、優先したいポイントをはっきりさせておくと、相談先のミスマッチを防げます。さらに、資金計画やリスクも共有し、提案内容や契約内容をしっかり確認することをおすすめします。
　まとめると、土地活用の相談先は多様であり、目的や状況によって最適な専門家が異なります。実績や地域特性、企業規模などを参考にし、より良い土地活用プランを検討することです。自分の目的を明確にし、長期的な視点で計画を立てることが、土地活用成功のカギです。

資産形成事業部
コンサルタント
瀬戸

ゴールドトラスト　建築現場一覧

ゴールドトラスト資産形成事業部では、『すべては幸せな住まいから』をコンセプトにマンション・サ高住を土地探しから、デザイン・施工〜アフターフォローまで行っております。入居者様の満足を基準にこだわりご成約頂いた物件の中で、現在建築中の建物をご紹介いたします。お近くへ行かれる際に是非足をお運びください。

不動産コラム

マンションの区分所有法が改正されました

　2025年５月に区分所有法が改正され、2026年４月から施行となります。改正の背景とポイントを解説したいと思います。
　区分所有法とは、正式名称“建物の区分所有等に関する法律”といい、分譲マンションなどの一つの建物に複数の世帯が暮らす集合住宅におけるルールを定めた法律です。集合住宅では所有関係が複雑になりやすく、また、所有者の人数が多くなると一つの建物の維持や管理が難しくなるため、民法の特別法として1962年に制定されました。
　昨今、“建物の老朽化・区分所有者の高齢化”が社会課題とされています。老朽化による住環境の悪化や周辺への危害を防止すべきですが、所有者による集会決議が困難化しており、建物の維持や管理の合意形成が図りにくくなっているという背景が、改正に大きく影響しています。また、所有者の高齢化の他に、投機目的で購入した海外在住の所有者や、相続で所有権を取得した非居住所有者など、様々な理由で集会に参加できない所有者が増えていることも影響を及ぼしています。
　今回の改正の大きなポイントとしては、旧法の「所有者による多数決要件」が一部緩和され、所有者ではなく「集会出席者の多数決による決議」が可能になりました。これにより、建物に必要な管理や再生（建替え・一括リノベーション等）の円滑化が実現していく見通しです。
　区分所有者の方は、この機会に一度改正点についてご確認されてみてはいかがでしょうか。

資産形成事業部
不動産
若林

イベントレポート

6月7日（土）体感ツアー

　6月7日（土）に100億円資産形成倶楽部体感ツアーを開催致しました。今回は関東圏から4組4名様のご参加をいただきました。
　今回の体感ツアーは、名古屋市の物件を見学後、アサヒグローバルホームの本社にて、弊社の歴史や、過去建築された物件の模型を見ながら各物件の規模感を知っていただきました。

　その後昼食会場へ移動し、昼食中は当倶楽部の基本理念についてのお話や、細かな質問もあり、有意義な時間をお過ごしいただきました。昼食後は、三重郡川越町のサ高住、四日市市内のRCマンション、木造連棟をご見学いただきました。ご参加された方は、熱心にお話を聞かれ、様々なご質問もいただきました。
　ゴールドトラスト（株）（名古屋市）に戻った後は、個別でご面談をさせていただき、１組のご参加者様から、『100億円資産形成倶楽部』への入会申込をいただきました。『ツアー中に疑問に思っていたことが全て解消されて、より入会したくなった』とのお言葉も頂きました。ありがとうございます。
　今回は、定期の体感ツアーの開催で４組の方にご参加いただきましたが、どうしても日程の合わない方については、個別での体感ツアーや、WEBでの体感ツアーも開催しております。
　『百聞は一見に如かず』実際に参加して初めてわかることもございます。まずは、見てみる、参加することから始めてみませんか？皆様のご参加を心よりお待ちしております。

資産形成事業部
コンサルタント
日比

6月7日（土）大阪セミナー

　6月7日（土）に大阪にて不動産投資・資産運用セミナーを開催いたしました。関西を中心に、関東方面からも多くの方にご参加いただき、合計11名のお申込みをいただきました。

　第一部は、スリーアローズ税理士事務所代表税理士・三矢清史氏より、「不動産特化税理士がこっそり教える！不動産オーナーのリアルな失敗事例」をご講演いただきました。具体的には、新築シェアハウスの失敗事例」、「不動産売却時の節税と買換え特例に潜む落とし穴」、さらには「相続税対策としての不動産活用」など、制度の“本質”を見抜く視点の重要性をテーマに、わかりやすく解説していただきました。買換え特例による節税の裏に潜む将来的な負担増や、アパート建築による相続税対策の効果とリスクなど、具体例を交えながら、短期的な節税ではなく長期的な資産設計の必要性を実感できる内容でした。

　第二部では、久保川会長より、「高齢者住宅を軸にした国策融資活用の投資モデル」や「業界全体における日本の融資制度の課題」などについて具体例を交えて解説しました。
　当社では、住宅金融支援機構の融資制度を活用し、保証人不要・超低金利・35年固定という有利な条件のもと、全国トップクラスの実績で高齢者住宅を展開しており、現在約2，700戸、全国９位の建設実績を誇ります。物件は介護現場の動線効率を考慮し、木造２階建てを基本とした設計を採用しており、土地取得から融資・建設・管理までを一括でサポートしております。また、日本の金融機関が担保と保証人に依存する融資体制に対し、海外では事業性重視の融資が標準であることを紹介し、投資家に必要な「数字で判断する力」の重要性を強調しました。さらに、国内の不動産オーナーの多くが適正な収支管理を行えておらず、実は失敗しているケースが少なくないという実態にも触れ、参加者の皆様の意識向上に繋がる有意義な内容となったかと思います。
　今後も引き続き、豪華な講師をお呼びするイベントセミナーを多数企画しております！会場では当日しか聞けない特別セミナーも実施予定ですので、ぜひご参加ください。また「100億円資産形成倶楽部」にご興味をお持ちの方は、当倶楽部専用HPまたは事務局までお問い合わせください。皆様のご入会を心よりお待ちしております。

100億円資産形成倶楽部
藤本

ゴールドトラストニュース

2025年6月21日(土)
100億円資産形成倶楽部第28回レクチャー会開催

　2025年6月21日（土）J Rゲートタワーカンファレンスにて、『100億円資産形成倶楽部第28回レクチャー会』を開催いたしました。
　当日は、144名の会員様にご参加いただき、大変盛況となりました。
　今回のレクチャー会第一部では、昨年12月に大好評でした日本経済学者の植草一秀様をお招きして、『日本2025年・2026年日本とアメリカの経済・金融大予測』をレクチャーいただきました。トランプ政権の第2期「トランプ2．0」の意義と死角に焦点を当て、アメリカの政治経済の行方と日本への影響について多角的な視点から解説をいただきました。特にトランプ関税政策がもたらした株価急落の影響と、トランプ氏が柔軟に政策を修正した経緯について図表を交えてわかりやすくご説明いただきました。また、日本経済への影響や、多極化が進む世界の新秩序についても言及。従来の米国大統領が巨大資本と一体化してきたのに対し、トランプ政権は一定の独自路線を示していることや、金融市場の反応など、多角的な視点から詳しく解説いただきました。会員様にとって非常に示唆に富んだ内容となりました。

　第二部は久保川会長より、『私が資産形成の先生になれた10コの意外な理由』『第27回レクチャーの補習で再度説明します』と題して、レクチャーいただきました。7年目を迎える本倶楽部の集大成ともいえる内容で、前回触れきれなかった重要事項を補足しながら、会員様が直面している資産形成の『問題と解決10項目』について詳細にご説明いただきました。

視点から解説をいただきました。特にトランプ関税政策がもたらした株価急落の影響と、トランプ氏が柔軟に政策を修正した経緯について図表を交えてわかりやすくご説明いただきました。また、日本経済への影響や、多極化が進む世界の新秩序についても言及。従来の米国大統領が巨大資本と一体化してきたのに対し、トランプ政権は一定の独自路線を示していることや、金融市場の反応など、多角的な視点から詳しく解説いただきました。会員様にとって非常に示唆に富んだ内容となりました。
　第二部は久保川会長より、『私が資産形成の先生になれた10コの意外な理由』『第27回レクチャーの補習で再度説明します』と題して、レクチャーいただきました。7年目を迎える本倶楽部の集大成ともいえる内容で、前回触れきれなかった重要事項を補足しながら、会員様が直面している資産形成の『問題と解決10項目』について詳細にご説明いただきました。
　特に、「賃貸は儲からない資産を失くす」というテーマを軸に、なぜ不動産投資が資産形成において有効なのか、そして表面利回りが 1． 82倍～ 2． 54倍に至る根拠について実例を交えて解説。会員様にとって、厳しい現実を突きつけられる場面もありましたが、それがかえって今後の取り組みに向けた明確な方向性と活力を与える契機となったのではないでしょうか。
　レクチャー会後のアンケートでは「回数を重ねるたびに理解が深まる」「税金ゼロで利回りアップを活用していきたい」「もっと話を詳しく聞きたい」など意欲的なご意見が多数寄せられ、会員の皆様にとってより良い情報収集の場となったことが感じられました。
　次に、会員様による実例紹介では、2024年に1棟目を建築されたK様より、建物の映像紹介に加え、入会前に感じていた不安や、他社との比較を通じて実感した弊社の強み、建築プロセスでの学びなどを率直に語ってくださり、不動産取得を検討されている会員様にとって非常に身近で参考になる内容となりました。
　また、営業コンサルタントの西尾より、今期開催予定の『海外視察ツアー』についてのご案内を行いました。会員様のご希望に沿って今年も海外視察を企画いたします。是非ご参加ください。

　その後の懇親会では、マジックショーを2部構成で開催し、1回目はステージで、2回目では各テーブルを回って至近距離でのマジックを披露していただきました。驚きと笑顔に包まれたひとときとなり、会員様同士の交流も深まりました。
　今後も、会員様しか聞くことのできない貴重な講演やイベントを多数ご用意しております。100億円資産形成倶楽部にご興味をお持ちの方は、まずは弊社セミナーへご参加ください。ご参加お待ちしております。

資産形成事業部セミナー・イベント情報

8月23日（土）大阪会場セミナー

13：40～16：30 （受付開始13：00〜）
会場／大阪府大阪市淀川区宮原4-1-4　ＫＤＸ新大阪ビル 6階
　　　TKPガーデンシティ新大阪　カンファレンスルーム6D
費用無料（４回目以降は3,000円）・定員20名（事前のお申込みが必要です）

【第一部】13:40～14:50（70分）
不動産投資を始める前に知っておきたい
会計・税務の基本と数字の考え方

講師/ゴールドトラスト株式会社
資産形成事業部（税理士有資格）
都内税理士法人に勤務した後、
中小企業で経営企画部、経理部に勤務。
松山太哉氏

【第二部】15:00～16:30（90分）
成功者の思考と戦略を学ぶ！
不動産投資×節税×相続セミナー

講師/総資産150億円（初期取得原価による）・
所有物件1300戸・入居率99％・
家賃収入9億円
資産形成のカリスマ
久保川議道氏

WEBセミナー

費用無料・定員30名（事前のお申込みが必要です）

～単なる成功では終わらない。『100年後を見据えた資産形成』とは？？～
第140回　8月 7日（木）14：00〜15：30（90分）
第141回　8月21日（木）14：00〜15：30（90分）
第142回　8月28日（木）14：00〜15：30（90分）

講師/総資産150億円（初期取得原価による）・所有物件1300戸・入居率99％・家賃収入9億円
資産形成のカリスマ　久保川議道氏

同内容のものを3回放送します。

会場や日時や内容などが変更になる場合がございます。詳細はホームページよりご確認ください。

セミナーご予約はこちらから
電話 : 052-588-2020
WEB : https://goldtrust.co.jp/event/
LINE : ①下のQRコード、もしくはLINE ID「@465vcvwn」で検索し友だち追加
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