2026年02月号 Vol.158

土地活用

会長のひとりごと【土地活用】vol.158

『名古屋本社ビル』完成式開催‼︎

家賃収入15億円のオーナーだから語れる不動産投資の失敗と成功実録集

スマイシアHD 株式会社代表取締役会長
アサヒグローバルホーム（株）取締役会長
ゴールドトラスト株式会社取締役会長
ゴールドエイジ株式会社取締役会長
文／久保川議道

　ゴールドトラスト（株）の本社ビルの完成式を2月20日（金）に行いました。完全には完成していないので、外からのお客様は3月くらいに見ていただく予定です。この日はグループ会社の社員さんの代表者と、工事でお世話になった方々や、ごく身近な関係者の皆様など120名参加の完成式となりました。午前10時から行い、昼食を挟んで午後1時から4時まで飛沢誠一先生に記念講演をしていただいて社員研修も含めて完成式を終了いたしました。
　リニアモーター新幹線の名古屋駅から歩いて3分の立地です。土地は80坪で建物は1フロア60坪の10階建てですから合計600坪程です。1F・2Fは受付とショールーム。3F〜6Fは事務所スペースで、約200人の社員さんの設計や工事やコンサルタントや総務・人事・経理の職場となります。7Fは会議・応接専門のフロアで8Fはセミナールームで100人から150人の収容人数です。9Fはホールディングのフロアですが、私の趣味と実益を兼ねて、事務所・会議室はありますが料理教室（ヴィーガン料理やマクロビ料理）や健康のための治療室（AWG波動治療・CS60マッサージ・レイキ気功治療・その他）でベッド2台があります。そして10Fは社員食堂（ラウンジ）です。ここでは月に2回くらいはジャズバーを開催する予定です。社員さんが快適に仕事ができる環境と来客も多いので、スペースを十分に確保しました。
　私は名古屋へ出て20年が経ってしまいました。名古屋本社600坪（建物11億円）と四日市本社800坪（4階建て）は贅沢なようですが十分に活用して会社の役に立てたいと考えています。そしてこの名古屋本社の特徴は2つです。1つは、2Fのショールームで約300棟〜500棟の『模型の展示』。40年間以上作り続けた模型やパースは合計で800点以上です。模型やパースは1つ30万円としても、2億円〜3億円分あります。それを皆様に観ていただいて、会社の過去の実績を知っていただきたいと思います。
　2つ目は『生体エネルギービル』になっていることです。45mの杭を地中に一本で打ち込んで（これは基礎工事ではありません）地球のエネルギーを地上まで上げて、この10階建ての建物を全て銅線を鉄骨の柱に張り巡らせて囲っています。すると不思議なのですがこのビル全体が『癒しのビル』になるのです。あと交流と直流を入れ替える『変圧器』を11Fの屋上に設置します。（6，000万円）大型の浄化水機械（2，000万円）も設置します。合計でかかったお金は1億5，000万円でした。さてこの効果が社員さんや来客者に分かるのでしょうか（分かる人には分かるのですが）
　完成式の飛沢先生の記念講演の内容ですが、私は死ぬほど感動しています。しかし社員さんには理解できなかったのではないでしょうか。一言で言うと飛沢先生は『宇宙人』なのです。冗談抜きで本当の遠い星から来た、地球より何倍も科学の進んだ星から来た宇宙人です。私の今回の講演のお願いは1つでした。社員全員が理解できなくてもいいので、一番難しいお話をしてください。そしてビデオを撮りますから3年かけてもいいので私の責任で社員さんに理解させます。先生はよく分かる楽しいお話をされる優しい先生ですが、今回だけは誰も理解できない難しい話をお願いしました。さて3年先に社員さんが量子力学を理解して、他の星の人達と仲良くできるようになるのでしょうか。
　本社は完成しましたが、私を含め全社員さんが成長しないとこの本社ビルは無駄な11億円の出費となります。それを十分に理解していただいて、世のため人のために役に立つ仕事の場として大切に使わせていただきたいと思います。

土地活用コラム

相続税制の歴史的転換点
2026年改正と「土地活用の新常識」

　今回の改正の最大の目玉は、通称「貸付用不動産の5年ルール」の導入です。
1.「駆け込み節税」を封じる5年ルールの衝撃
　今までの税制では、亡くなる直前にアパートを建てたり、収益物件を購入したりしても、即座に「路線価」ベースの低い評価額が適用されていました。これにより、相続直前に1億円の現金で不動産を取得し、評価額を5，000万円程度に圧縮するといった手法が行われてきました。悪用ではなく、法的に問題ないという解釈で活用されていました。しかし、新制度では「取得から相続まで5年以内」の貸付用不動産については、原則として従来の路線価評価が認められなくなります。代わりに適用されるのは「時価（取得価額）の80％」という高い評価基準です。つまり、対策目的の駆け込みではこれまでのような劇的な節税効果は得られなくなるのです。
2.ターゲットとなった不動産小口化商品
　より厳しい制限がかかるのが、近年人気を集めていた「不動産小口化商品（任意組合型）」です。都心の高額物件を少額から所有できるこの商品は、遺産分割のしやすさと高い節税効果が魅力でしたが、今回の改正方針で、この小口化商品に対して、保有期間に関わらず一律で「時価の80％」で評価する方向で調整が進んでいます。これにより、利回りだけでなく「圧縮率」を最大の売りとしていた商品スキームは、その前提条件が大きく崩れることになります。
3.「時間」が資産を守る鍵になる
　では、土地活用はもう対策にならないのでしょうか。答えはむしろ「NO」です。今回の改正によって、土地活用において「時間」という要素が、資金以上に重要な資産となりました。新ルールにおいても、取得から5年を超えて保有し続ければ、従来通りの評価方法（路線価ベースの評価減）が適用される見込みです。つまり、健康なうちに、あるいは相続を意識し始めるよりも早いタイミングで土地活用をスタートさせておけば、これまで通りの高い節税メリットを享受できるのです。「相続が発生してから考える」のではなく、「相続まで5年以上の余裕を持って完成させる」という、長期的計画を案じておく事が大事です。
4.これからの土地活用戦略
　これからの不動産オーナーに求められるのは、単なる「税金対策」としての建築ではなく、100年先３代先を見据えた「事業としての土地活用」です。節税効果が以前より限定的になる以上、田舎の空室リスクが高い場所で無理にアパートを建てる事はデメリットです。その分、立地や建物の質を重視し、安定した賃料収入（キャッシュフロー）を生み出せるかどうかが、その後の重要な要因になります。また、200㎡までの土地評価を50％減額できる「小規模宅地等の特例」など、維持されている優遇措置を使い切るための配置・活用計画も重要になります。2027年1月の新ルール適用まで、残された時間は決して長くありません。設計から着工、そして「5年間の保有」というタイムリミットを逆算すると、今まさに検討を始めている方々が、旧来のメリットをフルに受けられる最後の世代になる可能性があります。ご家族での話し合いをして、計画を立ててください。

資産形成事業部
不動産
西尾

ゴールドトラスト　建築現場一覧

ゴールドトラスト資産形成事業部では、『生活の未来を創る』をコンセプトにマンション・サ高住を土地探しから、デザイン・施工〜アフターフォローまで行っております。入居者様の満足を基準にこだわりご成約頂いた物件の中で、現在建築中の建物をご紹介いたします。お近くへ行かれる際に是非足をお運びください。

不動産コラム

運営会社様の要望・悩みはさまざま

　不動産に異動して5年目を迎えました。この3年ほどは介護会社発掘、障がい者施設運営会社発掘という業務を担当しています。同僚のみなさまのご指導もあり、いろんな業務の経験をさせていただきました。本当に感謝しかありません。ありがとうございます。
　3年前、今から思うと、我ながら非効率な営業活動をしていたなと思います。案件の地図や資料を持って老人ホームやサ高住、障がい者グループホームをアポなし飛び込み訪問。「この場所に施設を計画していますが、その施設を運営してくれませんか？」運営会社の方たちはお仕事柄優しい方ばかりで、いきなり来た見ず知らずの営業にいやな顔をもせず応対してくださっていました。でも、成果とは別。偶然実権者がいてラッキーパンチ的なことはあっても、なかなか成果は上がりませんでした。どうしたものか、上司同僚と話した結果、「基本に返って、なぜ断られるのか、どうだったら運営してくれるのか聞いてくることから始めよう。」運営会社としても、要望や悩みがあり、それを聞いてくることから始めました。「こういう場所がいい」「家賃はこのくらいがいい」から「実は職員さんが採用できずに困っているんだよ」「施設始めても入居者さんを探すのに苦労しそう」「会社の方針やビジョン、モットーが社員さんに浸透しないんだよね」「社員同士の情報共有がうまくいかなくて」「社員さんがすぐやめてしまうんだ」「社員研修ってどうやるの？」など多種多様。
　そこからそのお悩みを解決する活動に変えていきました。希望の場所の土地を探す、家賃が希望に合致するよう社内で交渉し、収支を隅から隅まで徹底的に見直す、採用にお困りなら採用の専門家を紹介するなど、アポなし飛び込み営業からお悩み解決活動中心になっていきました。そのおかげもあり、少しずつ運営を承諾いただけるようになりました。
　どの運営会社様も、新しい施設を増やして、事業拡大をしたいのです。でもそれにはいくつかのハードルや悩みがあり、突破できず苦しんでいらっしゃるのです。
　一方的な商品（案件）の押し売りではだめで、運営会社様の希望に合う案件を提案し、悩みを解決する体制があることで「安心感」を持ってもらうことが大切と感じました。これからも日々勉強と思って業務にあたっていきます。

資産形成事業部
不動産
山本

イベントレポート

1月10日（土）体感ツアー

　1月10日（土）に体感ツアーを開催いたしました。
　今回は2組3名の方にご参加いただき、親子でご参加されるお客様もいらっしゃり、次世代も見据えた資産形成についてのお話も弾みました。
　体感ツアーは、弊社の会社説明や実際に会員様が始めた実例物件の見学を通して、100億円資産形成倶楽部のスキーム・活動を“体感”いただくツアーとなっております。
　名古屋市のRCマンションから始まり、四日市市のサービス付き高齢者向け住宅、RCマンション、木造メゾネットなど多様な物件をご見学いただきます。
　四日市市には中京工業地帯の要である四日市コンビナートがあり、大手企業の主力工場が多数存在します。市単位の製造品出荷額でも全国10位前後に位置し、雇用も安定しています。また、四日市コンビナートは産業の拠点でありながら、「日本夜景資産」にも選定されるほどの観光スポットでもあり、たくさんの観光客が連日訪れます。製造業が盛んで雇用も安定しており、高い賃貸の需要を見込めることから、当社が特に賃貸経営をおすすめさせていただくエリアとなっております。
　また、当社は住宅金融支援機構の安心・安全な融資に適応した賃貸物件の建築もお取り扱いがあり、もちろん当ツアーでもご案内させていただいております。これからの金利上昇リスクをご懸念されている方、不動産投資の多額のローンにご不安を感じられている方はぜひお問い合わせくださいませ。
　今回のツアー終了時には、お越しいただいたお客様にもご満足をいただくことができ、その場での100億円資産形成倶楽部へのご入会希望を賜りました。
　体感ツアーは月１回の開催ですが、ご都合が合わないお客様や遠方のお客様には個別でのツアーやWEBを交えたオンライン体感ツアーもご準備しております。現在不動産投資をされている方はもちろん、これから始めてみたいとお考えの方もぜひお気軽にご参加いただければ幸いでございます。

資産形成事業部
コンサルタント
原田

1月17日（土）名古屋セミナー

　1月17日（土）、名古屋にて「不動産投資・資産運用セミナー」を開催いたしました。本セミナーは、2026年最初のリアル開催となりました。今年からはセミナーの開催頻度も増え、形式も一新してまいります。最新情報は、ゴールドトラストのホームページよりご確認ください。
　今回は久保川氏お一人での講演となり、書籍『あなたも実現できる100億円資産形成メソッド』の内容を基に、「変化の時代に資産を守り、増やす ― 日本人が選ぶべき不動産戦略とは」をテーマにお話しいただきました。
　ご自身のギガオーナーとしての経験談に加え、世界情勢を踏まえた今後の資産形成の在り方について解説。資産形成において重要なポイントを絞ってお話しいただいたため、参加者の皆様も頷きながら熱心に拝聴されていました。また、イーロン・マスク氏の成功事例を題材に、不動産投資のリアルな側面についても紹介されました。
　さらに、激化する東海地区の不動産市場については、他のセミナーではなかなか聞くことのできない貴重な情報も共有されました。アンケート結果では、参加者の約90％の方が「満足」と回答されるなど、大変好評をいただきました。
　続いて、100億円資産形成倶楽部の営業コンサルタントより、倶楽部の概要や入会条件、次のステップとなる「体感ツアー」についてご案内いたしました。体感ツアーでは、会員様が実際に建築・運用されている物件を現地でご見学いただき、不動産投資のリアルを体感していただけます。当日は体感ツアーへのお申し込みもいただきました。

　100億円資産形成倶楽部にご興味をお持ちの方は、当倶楽部専用ホームページまたは事務局までお気軽にお問い合わせください。皆様のご入会を心よりお待ち申し上げております。

100億円資産形成
倶楽部
藤本

1月24日（土）東京セミナー

　１月24日（土）、東京にて「不動産投資・資産運用セミナー」を開催いたしました。今年初めての東京開催の回は、ご新規のお客様にも多くご参加いただきました！
　第一部は、久保川会長が「攻める投資、守る資産形成。いま求められる新戦略」と題し、新著『あなたも実現できる100億円資産形成メソッド』の内容を分かりやすくまとめたセミナーテキストより、不動産投資における考え方や実例、リスクとの向き合い方など、「長期的に資産を守り、育てていくために本当に大切なこと」を中心にお話しさせていただきました！ご参加者様からは、「これまで曖昧だった部分が整理できた」「数字や実例をもとにした説明で納得感があった」といったお声も多く寄せられています。
　第二部では、100億円資産形成倶楽部の営業コンサルタントより、当倶楽部のご案内と入会条件、さらには次のステップである「体感ツアー」についてご紹介いたしました。

　近年、特に嬉しく感じているのが、会員様からのご紹介によるご入会が少しずつ増えていることです。大切なご友人、ご知人に私たちの取り組みをご紹介いただけることは、何よりの信頼の証であり、スタッフ一同、心より感謝しております。今後も、皆さまの資産形成にとって価値ある情報と機会をお届けできるよう、引き続き誠実に取り組んでまいります。
　次回のレクチャー会は3月14日です！ぜひご参加ください。

100億円資産形成
倶楽部
桐山

1月WEBセミナー

　１月は15日（木）・22日（木）・29日（木）の計3回、WEBセミナーを開催し、多くのお客様にご参加いただきました。本年もWEBセミナーは毎月開催を予定しており、現在、新しい取り組みも計画中です。最新情報はぜひホームページにて随時ご確認ください。
　本セミナーでは「これまで築いてきた資産を“守り、活かす”ための不動産投資戦略セミナー」と題し、将来の相続・承継に不安を感じ始めている方に向けて、入居率99％を実現してきた安定型不動産運用の実例をもとに、不動産を活用した節税・資産防衛・次世代承継の考え方を、実務ベースで解説しました。
　具体的な内容としましては、2025年12月6日（土）に開催した第30回記念レクチャー会の内容の一部をお届けしました。レクチャー会では、約7年半にわたり実践と検証を重ねて構築してきたノウハウを、70項目にまとめたテキストを用いて解説しています。この70項目は、これまでのと、会長著書『あなたも実現できる100億円資産形成メソッド』から抜粋した35項目を合わせた内容で、今回はそのうち前者35項目の中から5項目を抜粋して解説しました。
　今回のWEBセミナーはレクチャー会と同内容であったため、参加者の方にとっては、入会前に雰囲気や内容を体感いただける「お試しセミナー」のような位置づけとなりました。これから不動産投資を始めたい方にとっても、実体験に基づく具体的な話を多く吸収できる、有意義な機会になったのではないでしょうか。
　なお、WEBセミナー終了後には体感ツアーのご案内も行っております。体感ツアーにご興味のある方は、まずはぜひセミナーへご参加ください。WEBセミナーについて「○○について詳しく聞きたい」「ここが面白かった」「ここが少し分かりにくかった」など、ご意見・ご感想がございましたら、ぜひお聞かせください。今後の企画・運営の参考にさせていただきます。次回、２月のWEBセミナーは26日（木）の開催を予定しております。

　また、2月は大阪にてセミナーも開催予定です。ぜひご参加ください。

100億円資産形成
倶楽部
上田

資産形成事業部セミナー・イベント情報

会場リアルセミナー & WEBセミナー定期開催中！

久保川議道氏が築いた独自の資産形成術をお伝えするセミナーを定期的に開催しています。
セミナーでは、普通は言わない専門家だけが知っている「誰にも教えたくないメリット」や「誰にも言えないデメリット」をセミナー参加者にだけお話ししています。
どんなトークが繰り広げられるのか…必見です！
ぜひ奮ってセミナーにご参加ください。

WEBセミナー

費用無料・定員30名（事前のお申込みが必要です）
第162回　3月12日（木）14:00~15:30(90分）
第163回　3月19日（木）14:00~15:30(90分）
第164回　3月26日（木）14:00~15:30(90分）
※詳細は決まり次第、ホームページに掲載いたします。※同内容のものを3回放送します。

ランチタイムWEBセミナー　継続開催予定！

お昼休憩のすきま時間にぜひご参加ください。

セミナーご予約はこちらから
電話 : 052-588-2020
WEB :https://goldtrust.co.jp/event/
LINE :
①下のQRコード、もしくはLINE ID「@465vcvwn」で検索し友だち追加
②メニューの「不動産投資セミナー」をタップし、案内にしたがってご予約ください